Quel bail l’association peut-elle conclure pour son local ?

Le droit français ne prévoit pas de bail spécifique pour la location d’un local par une association.

L’association déclarée ou reconnue d’utilité publique dispose de la capacité juridique pour conclure un contrat de bail ou une convention lui permettant de disposer d’un local pour son activité. En principe, la location relève de la liberté contractuelle (bail civil) mais les parties peuvent convenir expressément de la soumettre à un régime réglementé. Par exception, elle peut relever d’un régime d’ordre public (baux commerciaux ou professionnels).

Les différents baux possibles

  • Le bail civil
    L’avantage de ce bail, régi par les articles 1714 et suivants du Code civil, réside dans la grande liberté laissée aux parties pour organiser leurs relations contractuelles.
    Cette liberté implique pour l’association d’être particulièrement vigilante dans la rédaction des clauses relatives à la durée du bail et aux conditions de renouvellement, au montant du dépôt de garantie, au montant du loyer et à ses modalités de révision, à la répartition des charges et des travaux, à l’état des lieux.
    Une attention particulière devra aussi être portée aux clauses du règlement de copropriété.
  • Le bail d’habitation
    Même si les conditions légales fixées par la loi du 6 juillet1989 ne sont pas remplies, le propriétaire et l’association peuvent décider de soumettre leur bail au régime des baux d’habitation. Dans ce cas, une clause expresse et sans équivoque devra figurer dans le bail pour mentionner que les relations contractuelles sont régies par ce statut. Un statut qui a été conçu dans une logique de protection de la résidence principale des personnes physiques en imposant une durée minimale et en accordant au locataire un droit au renouvellement.Le locataire verra sa liberté réduite dans la négociation des clauses par rapport à un bail civil classique mais bénéficiera, en revanche, d’un régime protecteur et de la garantie d’une stabilité de sa situation locative. De plus ,l’augmentation et la révision du montant du loyer sont très encadrées, ce qui évite au preneur de mauvaises surprises.
  • Le bail commercial
    Le statut d’ordre public des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code du commerce) confère de nombreux droits au locataire (droit d’obtenir le renouvellement du bail, droit de changer l’usage des locaux, plafonnement du loyer, durée de 3, 6, ou 9 années). En dehors des règles obligatoires prévues par ce statut, les parties doivent se référer aux dispositions supplétives du Code civil, à défaut de les définir conventionnellement.
    En principe, faute d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, l’association n’est pas assujettie au statut des baux commerciaux. Néanmoins, l’association qui exploite un fonds de commerce, artisanal ou industriel, devra nécessairement conclure un bail commercial. La loi prévoit même une exception légale pour les associations exploitant un établissement d’enseignement.
    Par exception conventionnelle, l’association et le bailleur peuvent décider d’assujettir leurs relations contractuelles au statut des baux commerciaux sous deux conditions.
    Le bail ne doit pas être soumis à un autre régime d’ordre public et le choix du statut des baux commerciaux doit être clair et sans équivoque (insertion d’une clause spécifique stipulant l’accord des parties pour convenir que le bail adopte volontairement le statut du bail commercial).
    L’association qui fait le choix d’un tel bail opte pour la conclusion d’un contrat encadré, présentant les avantages de sécurité juridique, de pérennité et du versement d’une indemnité d’éviction en cas de congé de la part du bailleur.
  • Le bail professionnel
    Si l’association entend affecter le local loué à un usage exclusivement professionnel, c’est-à-dire si elle y exerce une activité habituelle à titre onéreux, le contrat de bail sera nécessairement un bail professionnel prévu à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Par exception, les parties auront cependant la faculté de soumettre volontairement leur relation contractuelle au statut des baux commerciaux.
    Le bail professionnel prévoit une durée de 6 ans minimum. Le locataire peut quitter les locaux à tout moment, à condition de l’avoir notifié à son bailleur en respectant un préavis de 6 mois et par lettre recommandée ave caccusé de réception ou par acte d’huissier. Au terme fixé par le bail, il est reconduit tacitement, sans formalité sparticulières, pour la même durée, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties avec un préavis de 6 mois et sans avoir à justifier d’un motif ni contrepartie financière.
    Il n’y a pas de droit automatique au renouvellement, contrairement au bail commercial.
    Hormis ces dispositions d’ordre public, les parties sont libres d’organiser leur relation contractuelle comme elles l’entendent, sachant qu’en cas d’absence de clause sur un point particulier, les règles supplétives des articles 1714 et suivants du Code civil s’appliquent.
  • Le bail emphytéotique
    Le bail emphytéotique se caractérise par deux éléments essentiels, à savoir, d’une part, le droit réel immobilier de jouissance conféré au preneur à bail sur l’immeuble loué et librement cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque, et d’autre part, la durée du bail comprise entre 18 et99 ans sans tacite reconduction. Ce bail doit être établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière.
    L’association locataire se comporte pendant toute la durée du bail comme un propriétaire, ce qui signifie qu’elle peut construire des aménagements sans l’autorisation du bailleur ou encore qu’elle sera en charge de régler toutes les contributions et charges du fonds loué.
    En principe, le locataire n’est tenu que de conserver la valeur du bien. À la fin du bail, les travaux d’amélioration ou de construction réalisés par l’association ne donneront droit à aucune indemnité.
    Contrairement aux baux d’habitation ou commerciaux, le bail emphytéotique n’institue pas un droit au maintien dans les lieux ou un droit de renouvellement.

Les baux dérogatoires

  • Le bail dérogatoire
    Ce bail prévu à l’article L145 du Code du commerce limite la durée de la location à 3 années au plus, au travers de la signature d’un bail ou de plusieurs baux successifs.
  • Convention d’occupation précaire
    Cette convention, relevant de l’article L145-5-1 du Code du commerce, ne peut être envisagée que pour une situation particulière. Elle nécessite essentiellement l’existence, au moment de sa signature, de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties pour mettre fin au contrat (occupation d’un local libre dans l’attente de la construction d’un nouveau local, par exemple). Le statut des baux commerciaux ne s’applique pas.

Les autres conventions

  • Le prêt à usage
    Il s’agit d’un « contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi » (article 1875 du Code civil). Ce contrat doit être gratuit : une rémunération en ferait un contrat de louage. Cette condition explique que les droits du prêteur soient étendus et que les obligations pesant sur l’emprunteur soient importantes.
    En revanche, la gratuité du prêt n’empêche pas le prêteur d’exiger de l’emprunteur qu’il assume les charges courantes, les impôts fonciers, qu’il contracte un contrat d’assurance pour le local prêté ou qu’il supporte les frais d’entretien du local. Les dispositions du Code civil prévoient que l’emprunteur s’engage à respecter l’usage convenu, à conserver la chose et à la restituer. Cependant, elles ne sont pas d’ordre public et les parties sont donc libres de les aménager.
  • La mise à disposition
    L’association peut solliciter auprès des collectivités publiques (État, région, département, commune)l’autorisation de disposer, à titre occasionnel ou permanent, d’un local ou d’un terrain du domaine public.
    Les communes sont autorisées à mettre gratuitement des locaux à la disposition des associations. Toutefois, les modalités de cette convention doivent être validées par le conseil municipal et l’association ne peut avoir pour objet une activité commerciale. Si l’autorisation est donnée, une convention mentionnant les conditions de cette mise à disposition est conclue entre l’association et la collectivité.
    Cependant, aucune garantie de maintien dans les lieux à l’arrivée du terme n’est donnée à l’association.

 

Dossier réalisé par Bernard Puylagarde, Avocat Associé et Ann Colnel-Steib, Avocate – In Extenso Avocats

Logo-InExtenso-partenaire2Cet article est tiré de la Revue Associations du mois de Juillet 2016, réalisé et  mis à disposition par notre partenaire In Extenso, acteur majeur de l’expertise comptable en France, qui accompagne près de 4 000 associations, dans les domaines de la comptabilité, la gestion sociale, l’audit, le juridique et le conseil. Pour en savoir plus, cliquez ici

 

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